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SUPER ECOBONUS 110%

Il super ecobonus al 110% è stato introdotto dal Decreto Rilancio allo scopo di favorire e agevolare gli interventi in ambito di efficienza energetica, riduzione del rischio sismico, installazione di impianti fotovoltaici nonché delle infrastrutture (colonnine) per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici. Il cosiddetto Super Ecobonus prevede un’aliquota di detrazione al 110% delle spese sostenute per le ristrutturazioni edilizie dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021.

La misura si aggiunge a quelle già previste dalle normative (Ecobonus «tradizionale», Bonus facciate, Sisma bonus, etc). Il credito d’imposta è ottenibile a compensazione dell’Irpef versato e in 5 quote annuali di pari importo (l’Ecobonus «tradizionale» è invece spalmato su 10 anni).

Le nuove disposizioni consentono di fruire di una detrazione del 110% delle spese per gli interventi di efficientamento energetico (che migliorino di “almeno due classi energetiche l’edificio” e se non fosse possibile che raggiungano “la classe energetica più alta”). Questi interventi si aggiungono, come detto, a quelli già vigenti che disciplinano le detrazioni dal 50 all’85% delle spese spettanti per gli interventi di:
1) recupero del patrimonio edilizio,

2) riduzione del rischio sismico (Sisma bonus),

3) riqualificazione energetica degli edifici (Ecobonus «tradizionale).

Per questi interventi sono riconosciute le detrazioni al 110% quando si interviene sulle parti comuni dell’involucro opaco per più del 25% della superficie disperdente o quando con questi interventi si consegue la classe media dell’involucro nel comportamento invernale ed estivo, ovvero quando gli interventi sono realizzati sulle parti comuni di edifici ubicati nelle zone sismiche 1, 2 o 3 e sono finalizzati congiuntamente alla riqualificazione energetica e alla riduzione del rischio sismico. Ciò significa che anche gli altri bonus potranno beneficiare del «super sgravio».

La detrazione del 110% è spalmata su 5 anni ed è a compensazione dell’Irpef versato.

Nel momento in cui si ha diritto alla detrazione fiscale al 110%, il beneficiario ha la possibilità, introdotta dal Decreto Rilancio, di scegliere - oltre alla compensazione nella dichiarazione dei redditi dei 5 anni successivi - anche tra la cessione del credito sotto forma di sconto sulla fattura dell’impresa (che a sua volta può utilizzare il credito fiscale o girarlo a un terzo) o come cessione del credito a una banca, a una società finanziaria o anche a un terzo. L’impresa o le imprese, che effettueranno lo sconto, acquisiranno un credito d’imposta pari al 110% dello sconto applicato in fattura. Tale credito d’imposta sarà utilizzabile in compensazione sempre in cinque quote annuali di pari importo.

In aggiunta agli adempimenti ordinariamente previsti per le predette detrazioni, per lo sconto in fattura o la cessione del credito il contribuente dovrà acquisire anche il visto di conformità sulla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta, rilasciato dagli intermediari abilitati (dottori commercialisti, ragionieri, periti commerciali e consulenti del lavoro) nonché dai CAF, e la documentazione tecnica relativa agli interventi di efficienza energetica e di riduzione del rischio sismico.
L’attestazione della congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati deve essere acquisita anche ai fini del Superbonus. L’Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile (ENEA), per gli interventi di efficienza energetica, effettua controlli, sia documentali che attraverso sopralluoghi, per verificare la sussistenza delle condizioni necessarie per usufruire delle detrazioni.

Per quanto riguarda il Superbonus per gli interventi di efficientamento energetico sarà necessario effettuare almeno uno dei seguenti «interventi trainanti» al fine di usufruire della detrazione maggiorata al 110% ed eventualmente dello sconto in fattura o della cessione del credito:

1) Intervento di isolamento termico delle strutture opache (ad esempio il cosiddetto cappotto termico) sulle superfici verticali, orizzontali e inclinate che interessino almeno il 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio. L’edificio interessato può essere un condominio, un edificio unifamiliare, oppure un’unità immobiliare situata all’interno di edifici plurifamiliari (villette) purché sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi;

2) Intervento sulle parti comuni dell’edificio per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti (sostituzione caldaia) con impianti centralizzati dotati di: caldaie a condensazione ad acqua con efficienza energetica stagionale del riscaldamento d’ambiente almeno pari alla classe A; pompe di calore e sistemi ibridi assemblati in fabbrica anche con sonde geotermiche ed eventualmente abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo; impianti di microcogenerazione; collettori solari per la produzione di acqua calda.

Qualora si effettuino, o sulle parti comuni o sulle singole unità abitative, altri interventi previsti dall’Ecobonus (es. infissi, schermature solari cioè tende da sole) o si proceda all’installazione di impianti fotovoltaici, di sistemi di accumulo o di colonnine per la ricarica di veicoli elettrici, si potrà godere di una detrazione al 110% sul valore complessivo di tutti gli interventi, a condizione che tali interventi siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi strutturali sopracitati. Gli interventi eseguiti devono comportare nel loro complesso il miglioramento di almeno due classi energetiche oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta.

Per la coibentazione termica sono agevolate le spese fino a 40 mila euro per i condomini da due a otto unità, e si scende a 30 mila euro per i condomini con oltre otto unità. La sostituzione della centrale termica ha come tetto 20 mila per i condomini da due a otto unità immobiliari e a 15 mila euro per le unità più grandi. Il tetto di spesa nelle case indipendenti e nelle villette a schiera è di 50 mila euro per la coibentazione dell’edificio e di 30 mila euro per il cambio della caldaia”. Il bonus può essere richiesto anche per le seconde case (non più di due) purché non si tratti di abitazioni di lusso (categorie catastali A/1; A/8; A/9). Attenzione: per come è formulata la legge in un condominio con le abitazioni servite da impianto autonomo di riscaldamento non sarà possibile usufruire dell’ecobonus 110% sul cambio della caldaia singola, perché non si tratta di un lavoro condominiale e l’unità immobiliare non è funzionalmente indipendente.

 

BONUS FACCIATE NELLA LEGGE DI BILANCIO 2020: TUTTI I DETTAGLI

Nel testo della Legge di Bilancio 2020 confermato il Bonus facciate al 90%, senza nessun massimale di spesa e senza cambiare colore alla facciata.

Il Bonus facciate sarà una detrazione aggiuntiva rispetto a tutte le altre già in vigore (ecobonus, detrazioni ristrutturazioni, sismabonus, bonus mobili) e sarà riservato agli interventi che riguardano il decoro architettonico. Nella Legge di bilancio è confermato che sarà in vigore per il 2020. Il Bonus facciate riguarderà tutti gli edifici privati, dalla villetta al condominio, gli interventi edilizi, anche di manutenzione ordinaria, il recupero o il restauro della facciata.

È nell’Articolo 25 della Legge di Bilancio che sono state definite le regole per il Bonus facciate.

Esordisce dal 1° gennaio 2020 il nuovo Bonus Facciate che garantisce un super sconto fiscale del 90% per il miglioramento e l’abbellimento delle facciate degli edifici. Nella Manovra Finanziaria 2020 non c’è solo questa importante novità. Accanto al super bonus,...

Per le spese documentate, sostenute nell’anno 2020, relative agli interventi di sola pulitura o tinteggiatura esterna, finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati in zona A o B ai sensi del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n.1444, spetta una detrazione dall’imposta lorda pari al 90 per cento.

Se i lavori di rifacimento della facciata non sono di sola pulitura o tinteggiatura esterna e riguardano interventi influenti dal punto di vista termico o interessano oltre il 10 per cento dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, i lavori stessi devono soddisfare i requisiti di cui al decreto del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno 2015, pubblicato nel supplemento ordinario n. 39 alla Gazzetta Ufficiale n.162 del 15 luglio 2015, e, con riguardo ai valori di trasmittanza termica, i requisiti di cui alla tabella 2 dell’allegato B al decreto del Ministro dello sviluppo economico 11 marzo 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n.66 del 18 marzo 2008. In tali ipotesi, ai fini delle verifiche e dei controlli si applicano i commi 3-bis e 3-ter dell’articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n.90.

Ferme restando le agevolazioni già previste dalla legislazione vigente in materia edilizia e di riqualificazione energetica, sono ammessi al Bonus facciate gli interventi sulle strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi.

Infine, ricordiamo che il Bonus facciate è ripartito in dieci quote annuali costanti e di pari importo nell’anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi.

Bonus facciate, recupero e restauro con maxidetrazione

Il testo aggiunge un comma all’articolo 16 del decreto 63/2013 che contiene la proroga delle detrazioni per la casa. A queste si aggiunge, per il prossimo anno, una detrazione del 90 per cento per le spese relative agli interventi edilizi, ivi inclusi quelli di manutenzione ordinaria, finalizzati al recupero o restauro della facciata degli edifici. Quindi la detrazione non “cannibalizza” le agevolazioni già previste per chi decide di fare un capotto termico o interventi di risparmio energetico, ma si aggiunge a queste, offrendo così ai condomini un’opportunità di risparmio in più.

Bonus facciate, niente massimale di spesa

Proprio per questo le stesse norme stabiliscono che per il Bonus Facciate non si applicano i limiti massimi di spesa in vigore per le altre detrazioni. Si potrà quindi aggiungere anche questa spesa in più e quindi, anche in caso di altri interventi in corso, non ci sarà il rischio di perdere la detrazione. Sarà infatti possibile suddividere le spese tra i vari interventi in modo da ottenere il massimo dall’agevolazione.

Pittura della villetta con il bonus anche se non si cambia colore

Il Bonus Facciate potrà essere usufruito anche nel caso di singoli immobili di proprietà privata. Non ci sono, infatti, limiti da questo punto di vista. Sarà quindi possibile anche ridipingere la facciata esterna della propria villetta con la maxidetrazione, anche se non si cambia il colore. Con la normativa attuale, invece, la detrazione per gli esterni degli immobili diversi dai condomini è ammessa solo se si cambiano colori o materiali, perché altrimenti si rientra nella manutenzione ordinaria. Il Bonus Facciate, invece, è riconosciuto anche se non si cambiano colori.

Bonus facciate + altre detrazioni: si può fare

Il Bonus facciate non sarà in conflitto con ecobonus per il risparmio energetico e bonus ristrutturazioni. Si potrà tinteggiare la facciata ed eseguire interventi che rientrano nell’ecobonus e usufruire di tutte e due le detrazioni.

Solo per il 2020

Il Bonus facciate è limitato al 2020 perchè bisogna valutare come funzionerà, quanti ne usufruiranno e quanto costerà. L’intenzione è dare un impulso immediato all’economia. La copertura è, infatti, calcolata su una determinata percentuale di edifici. Il bonus partirà dal primo gennaio 2020 e sarà immediatamente applicabile.

Si può fare solo la tinteggiatura?

Una circolare delle Entrate specificherà la tipologia degli interventi che rientreranno nel Bonus facciate.

Confermati quindi anche tutti gli altri bonus per la casa (ristrutturazione, Ecobonus, Bonus mobili e Sismabonus – che era già valido fino al 2021 – ma non il Bonus verde).

 

APRILE 2019 - AGENTI IMMOBILIARI, CON LA LEGGE EUROPEA L'ATTIVITA' RESTA ESCLUSIVA MA APRE AI SERVIZI

Con tutta probabilità, l’agente immobiliare continuerà ad essere un’attività esclusiva e non potrà sovrapporsi né alla figura di lavoratore dipendente né a quella di libero professionista, come il geometra o l’ingegnere. Questo in sintesi è il risultato del voto alla Camera, che ha approvato il Disegno di legge Europea 2018, confermando la versione già passata a dicembre 2018 al Senato. 

«Esprimiamo soddisfazione per un testo che esclude dall’esercizio della mediazione immobiliare i dipendenti di istituti bancari, finanziari, assicurativi, di enti pubblici o privati e le professioni intellettuali in situazioni di conflitto di interesse. Si tratta di una norma a favore della categoria e anche dei Consumatori», secondo Santino Taverna, presidente nazionale Fimaa. «Un passo in avanti importante per l’intera categoria, che grazie alla nuova legge potrà modernizzarsi e competere sul mercato con i grandi del web», dichiara Gian Battista Baccarini, presidente nazionale Fiaip.

Al centro c’è l'articolo 2 del provvedimento, che rivede le norme sulle incompatibilità degli agenti d’affari in mediazione, rispondendo a una richiesta di Bruxelles che giudica troppo ristretto l’accesso alla professione nel nostro mercato. La primissima versione del testo, a ottobre, prevedeva la totale apertura del settore, con la possibilità per qualsiasi lavoratore dipendente o iscritto a un ordine professionale di fare mediazione. Le associazioni di categoria hanno lavorato per ribaltare il passaggio, riuscendo a far approvare un emendamento più favorevole, che appunto vieta di essere al contempo agenti, professionisti contigui all’immobiliare e lavoratori dipendenti, specialmente delle banche (per rispondere allo sbarco degli istituti bancari nella commercializzazione di immobili).

Resta anche l’incompatibilità tra mediazione e attività di impresa, ma giocando sul filo delle parole la nuova versione del testo fa felici gli agenti. È vietato infatti l’incrocio tra mediazione immobiliare e attività imprenditoriale «di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti allo stesso settore merceologico». Però, a differenza del testo iniziale, non viene più citata la fornitura di “servizi” dello stesso settore, che quindi si ritengono ammessi. In altre parole, una Srl non potrà assommare nella stessa ragione sociale la costruzione e la promozione di immobili, insieme all'attività di mediazione d'affari. Ma possono essere accorpati numerosi servizi, come amministrazione, gestione della locazione, pulizia, home staging, accoglienza ospiti e tutto quanto non specificato dal testo.

La caduta delle incompatibilità permetterà la nascita di agenzie immobiliari multiservizi che potranno così soddisfare tutte le esigenze di chi intende comprare, vendere e affittare casa.

Queste novità non sono però ancora legge. La legge Europea 2018, in virtù di alcune modifiche subite a Montecitorio, deve tornare al Senato per l'ok definitivo prima di entrare in vigore. Ma la parte relativa agli agenti è rimasta la stessa quindi dovrebbero essere escluse sorprese.

 

LEGGE REGIONALE (LOMBARDIA) N. 7 10-03-2017 - RECUPERO DEI VANI E LOCALI SEMINTERRATI ESISTENTI

Legge Regionale 10 marzo 2017, n. 7
Recupero dei vani e locali seminterrati esistenti
(BURL n. 11, suppl. del 13 Marzo 2017 )
Art. 1
(Finalità e presupposti)
1. La Regione promuove il recupero dei vani e locali seminterrati ad uso residenziale, terziario o commerciale, con gli obiettivi di incentivare la rigenerazione urbana, contenere il consumo di suolo e favorire l'installazione di impianti tecnologici di contenimento dei consumi energetici e delle emissioni in atmosfera.
2. Si definiscono:
a) piano seminterrato: il piano di un edificio il cui pavimento si trova a una quota inferiore, anche solo in parte, a quella del terreno posto in aderenza all'edificio e il cui soffitto si trova, anche solo in parte, a una quota superiore rispetto al terreno posto in aderenza all'edificio;
b) vani e locali seminterrati: i vani e i locali situati in piani seminterrati.
3. Il recupero dei vani e locali seminterrati è consentito a condizione che siano stati legittimamente realizzati alla data di entrata in vigore della presente legge e siano collocati in edifici serviti dalle opere di urbanizzazione primaria.
4. Le opere di recupero dei vani e locali seminterrati devono conseguire il rispetto di tutte le prescrizioni igienicosanitarie vigenti. L'altezza interna dei locali destinati alla permanenza di persone non può essere inferiore a metri 2,40.
5. Il rispetto delle prescrizioni igienico-sanitarie vigenti di cui al comma 4 e, in particolare, quello dei parametri di aeroilluminazione può sempre essere assicurato sia con opere edilizie sia mediante l'installazione di impianti e attrezzature tecnologiche, in particolare relativamente ai requisiti di aerazione e illuminazione.

Art. 2
(Disciplina edilizia degli interventi)
1. Il recupero dei vani e locali seminterrati può avvenire con o senza opere edilizie, non è mai soggetto alla preventiva adozione e approvazione di piano attuativo o di permesso di costruire convenzionato e non è qualificato come nuova costruzione.
2. Se conseguito con opere edilizie, il recupero comporta il preventivo ottenimento del titolo abilitativo edilizio imposto dalla legge, con riferimento alla specifica categoria d'intervento, ed è assoggettato al corrispondente regime economico-amministrativo. Dopo il recupero di vani e locali seminterrati ogni successivo cambio di destinazione d'uso è soggetto al corrispondente regime economico-amministrativo previsto dall'articolo 52 della legge regionale 11 marzo 2005, n. 12 (Legge per il governo del territorio).
3. Se conseguito senza opere edilizie, il recupero è soggetto a preventiva comunicazione al comune, ai sensi dell'articolo 52, comma 2 della l.r. 12/2005. Sono fatte salve le previsioni dell'articolo 20, comma 1, del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio, ai sensi dell'articolo 10 della legge 6 aprile 2002, n.13) in ordine alle limitazioni delle destinazioni d'uso dei beni culturali.
4. Gli interventi di recupero dei vani e locali seminterrati, qualora comportino l'incremento del carico urbanistico esistente, sono assoggettati al reperimento di aree per servizi e attrezzature pubblici e di interesse pubblico o generale, secondo quanto disposto dai Piani di Governo del Territorio (PGT). Qualora sia dimostrata, per mancanza di spazi adeguati, l'impossibilità a ottemperare agli obblighi di cui al presente comma è consentita la monetizzazione.
5. Anche se comportanti incremento del carico urbanistico, sono esenti dal contributo di costruzione ai sensi dell'articolo 43 della l.r. 12/2005 e dagli obblighi di cui al comma 4 gli interventi di recupero dei vani e locali seminterrati:
a) di cui all'articolo 42 della legge regionale 8 luglio 2016, n. 16 (Disciplina regionale dei servizi abitativi);
b) di cui all'articolo 43, comma 2 ter, della l.r. 12/2005;
c) di cui all'articolo 17, commi 1, 2, 3, lettere b) e c), e 4 bis del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di edilizia);
d) promossi o eseguiti su edifici del patrimonio di edilizia residenziale pubblica o sociale o, comunque, di
competenza dei comuni o delle Aziende lombarde per l'edilizia residenziale (ALER).
6. I progetti di recupero dei vani e locali seminterrati, che incidono sull'aspetto esteriore dei luoghi e degli edifici non sottoposti a vincolo paesaggistico, sono sottoposti a procedura di esame di impatto paesaggistico da parte della commissione per il paesaggio di cui all'articolo 81 della l.r. 12/2005. Restano ferme le altre prescrizioni in materia imposte da norme ambientali o paesaggistiche nazionali e regionali.
7. I volumi dei vani e locali seminterrati recuperati in applicazione della disciplina di cui alla presente legge, non possono essere oggetto di mutamento di destinazione d'uso nei dieci anni successivi al conseguimento dell'agibilità.
8. I PGT prevedono che, per le strutture ricettive alberghiere di cui al comma 3 dell'articolo 18 della legge regionale 1 ottobre 2015, n. 27 (Politiche regionali in materia di turismo e attrattività del territorio lombardo), ai fini del calcolo della superficie lorda di pavimento (SLP) non sono computati i locali tecnici, i vani ascensori, i vani scala, i corridoi ai piani delle camere, i portici e le logge. I comuni adeguano i propri PGT alla presente disposizione approvando apposito elaborato entro centoventi giorni dall'entrata in vigore della presente legge.
9. Il recupero di vani e locali seminterrati con superficie lorda di pavimento fino a duecento metri quadrati per uso residenziale e cento metri quadrati per altri usi, costituenti in base al titolo di proprietà una pertinenza di unità immobiliari collegata direttamente a essi, è esente dalla quota di contributo commisurato al costo di costruzione di cui all'articolo 16, comma 3, del d.p.r. 380/2001.
Art. 3
(Disciplina delle deroghe e requisiti tecnici degli interventi)
1. Fatto salvo il disposto dell'articolo 1, comma 4, il recupero dei vani e locali seminterrati è sempre ammesso anche in deroga ai limiti e prescrizioni edilizie dei PGT e dei regolamenti edilizi, restando valide le norme dell'articolo 72 della l.r. 12/2005 .
2. Ai fini del contenimento dei consumi energetici, il recupero deve prevedere idonee opere di isolamento termico in conformità alle prescrizioni tecniche in materia contenute nelle norme nazionali, regionali e nei regolamenti vigenti.
3. Qualora il recupero dei locali seminterrati comporti la creazione di autonoma unità ad uso abitativo, i comuni devono trasmettere comunicazione dell'avvenuto rilascio del certificato di abitabilità alle Agenzie di tutela della salute (ATS) che predispongono obbligatoriamente controlli inerenti l'idoneità igienico-sanitaria dei locali, anche relativamente ai valori del gas radon, giusto le linee guida di cui al decreto del Direttore generale alla sanità 21 dicembre 2011, n. 12678 (Linee guida per la prevenzione delle esposizioni al gas radon in ambienti indoor) almeno due volte nel triennio successivo al rilascio del titolo abitativo.
Art. 4
(Ambiti di esclusione, adeguamento comunale e disposizione transitoria)
1. Entro il termine perentorio di centoventi giorni dall'entrata in vigore della presente legge i comuni, con
deliberazione del Consiglio comunale, motivata in relazione a specifiche esigenze di tutela paesaggistica o igienicosanitaria, di difesa del suolo e di rischio idrogeologico in particolare derivante dalle classificazioni P2 e P3 del Piano di Gestione Rischio Alluvioni nel bacino del fiume Po (PGRA), possono disporre l'esclusione di parti del territorio dall'applicazione delle disposizioni della presente legge. Le presenti disposizioni di legge si applicano direttamente dopo la delibera del Consiglio comunale ivi prevista e comunque non oltre il termine di centoventi giorni dall'entrata in vigore della legge. L'applicazione è comunque esclusa per le parti di territorio per le quali sussistono limitazioni derivanti da situazioni di contaminazione ovvero da operazioni di bonifiche in corso o già effettuate. I comuni, sulla base di quanto definito nella componente geologica del PGT e di indicazioni dei gestori del servizio idrico integrato, individuano specifici ambiti di esclusione in presenza di fenomeni di risalita della falda che possono determinare situazioni di rischio nell'utilizzo di spazi seminterrati.
2. I comuni, anche successivamente al termine di cui al comma 1, aggiornano gli ambiti di esclusione a seguito di nuovi eventi alluvionali, nonché a seguito di specifiche analisi di rischio geologico e idrogeologico locale.
3. Le disposizioni della presente legge si applicano agli immobili esistenti o per la cui costruzione sia già stato conseguito il titolo abilitativo edilizio o l'approvazione dell'eventuale programma integrato di intervento richiesto alla data di approvazione della delibera del Consiglio comunale di cui al comma 1. Agli immobili realizzati successivamente esse si applicano decorsi cinque anni dall'ultimazione dei lavori.
Art. 5
(Monitoraggio e clausola valutativa)
1. I comuni entro il 31 dicembre di ogni anno comunicano alla Direzione generale Territorio i dati relativi al numero di vani e locali seminterrati oggetto di recupero in applicazione della presente legge, le relative superfici e le corrispondenti destinazioni d'uso insediate.
2. Il Consiglio regionale controlla periodicamente l'attuazione della presente legge e valuta i risultati ottenuti per il recupero dei vani e locali seminterrati esistenti.
3. A partire dal 31 dicembre 2018 e con cadenza annuale, la Giunta regionale presenta al Consiglio regionale un rapporto contenente:
a) il numero complessivo e la principale distribuzione geografica degli interventi di recupero dei vani e locali seminterrati;
b) l'indicazione delle principali caratteristiche edilizie e funzionali degli edifici interessati da questi interventi;
c) le principali esclusioni previste dai comuni ai sensi dell'articolo 4.
4. Il Comitato Paritetico di Controllo e Valutazione del Consiglio regionale e la competente commissione consiliare possono segnalare all'assessore regionale competente specifiche esigenze informative.
5. La Giunta regionale rende accessibili i dati e le informazioni raccolte per le attività valutative previste dalla presente legge. Il Consiglio regionale rende pubblici i documenti che concludono l'esame svolto, unitamente alla relazione che ne è stata oggetto.

 

DETRAZIONI FISCALI PER LA CASA - 2017

La tabella che riepiloga le detrazioni fiscali – valide per il 2017 – per ristrutturazioni edilizie, acquisto mobili, interventi di risparmio energetico e antisismici come previste sulla base della legge di bilancio appena pubblicata in Gazzetta Ufficiale.

Ecco tutte le detrazioni fiscali per la casa valide per il 2017

RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE
(detrazione Irpef)

Oggetto dell’agevolazione
– Per le singole unità immobiliari residenziali: interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia
– Per le parti comuni di edifici residenziali: interventi di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia
– Realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, eliminazione di barriere architettoniche, bonifica dall’amianto, opere per evitare infortuni domestici, interventi per prevenire atti illeciti, cablatura edifici ecc.

Importo massimo della spesa su cui calcolare la detrazione
– dal 26.6.2012 fino al 31.12.2017 = 96.000 euro
– dall’1.1.2018 = 48.000 euro
Misura della detrazione (dall’imposta lorda)
– dal 26.6.2012 fino al 31.12.2017 = 50%, in dieci quote annuali
– dall’1.1.2018 = 36%, in dieci quote annuali

ACQUISTO MOBILI E GRANDI ELETTRODOMESTICI
(detrazione Irpef)

Oggetto dell’agevolazione
–  Acquisto di mobili e di “grandi elettrodomestici” (es.: frigoriferi e lavastoviglie) di classe non inferiore alla A+ (A per i forni), per apparecchiature per le quali sia prevista l’etichetta energetica, “finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione”

Importo massimo della spesa su cui calcolare la detrazione
a) dal 6.6.2013 fino al 31.12.2017 = 10.000 euro (le spese di cui alla presente misura sono computate, ai fini della fruizione della detrazione d’imposta, indipendentemente dall’importo delle spese sostenute per i lavori di ristrutturazione che fruiscono delle detrazioni Irpef)

b) dall’1.1.2016 fino al 31.12.2016 = 16.000 euro delle spese documentate per l’acquisto di mobili ed arredo per l’abitazione principale a favore delle giovani coppie (costituenti un nucleo familiare composto da coniugi o da conviventi more uxorio, da almeno tre anni, in cui uno dei due non abbia superato i 35 anni) “acquirenti di unità immobiliare da adibire ad abitazione principale”. Tale beneficio non è cumulabile con la misura di cui al punto a).

Misura della detrazione (dall’imposta lorda)
– dal 6.6.2013 fino al 31.12.2016 = 50%, in 10 quote annuali
– dall’1.1.2016 fino al 31.12.2016 = 50% (acquisto mobilio giovani coppie), in 10 quote annuali
– dall’1.1.2017 fino al 31.12.2017= 50% delle spese di cui al punto a), in 10 quote annuali, sostenute nell’anno 2017, limitatamente a interventi di recupero del patrimonio edilizio effettuati nell’anno 2016 o iniziati nel 2016 e proseguiti nel 2017

INTERVENTI PER IL RISPARMIO ENERGETICO
(detrazione Irpef/Ires)

Oggetto dell’agevolazione
– Interventi finalizzati alla riqualificazione energetica degli edifici
– Dall’1.1.2016 sono detraibili anche le spese sostenute per l’acquisto, l’installazione e la messa in opera di dispositivi multimediali per il controllo da remoto degli impianti di riscaldamento o produzione di acqua calda o di climatizzazione delle unità abitative, volti ad aumentare la consapevolezza dei consumi energetici da parte degli utenti e a garantire un funzionamento efficiente degli impianti.

Importo massimo della detrazione
– dal 6.6.2013 fino al 31.12.2017 = interventi per la riduzione del fabbisogno energetico di edifici esistenti: 100.000 euro; interventi riguardanti pareti, finestre (compresi gli infissi) su edifici esistenti: 60.000 euro; installazione di pannelli solari: 60.000 euro; sostituzione di impianti di climatizzazione invernale: 30.000 euro

– dall’1.1.2018 = si applicano le regole ed i limiti sugli interventi relativi alle ristrutturazioni edilizie

Misura della detrazione (dall’imposta lorda)

– dal 6.6.2013 fino al 31.12.2017 = 65%, in 10 quote annue
– dall’1.1.2018 = 36%, in 10 quote annue

INTERVENTI PER IL RISPARMIO ENERGETICO PARTICOLARMENTE RILEVANTI
(detrazione Irpef/Ires)

Oggetto dell’agevolazione
– Interventi di risparmio energetico riguardanti parti comuni degli edifici condominiali di cui agli articoli 1117 (condominio) e 1117-bis (supercondominio) del codice civile o che interessino tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio

Importo massimo della detrazione

–  dal 6.6.2013 fino al 31.12.2021 = interventi per la riduzione del fabbisogno energetico di edifici esistenti: 100.000 euro; interventi riguardanti pareti, finestre (compresi gli infissi) su edifici esistenti: 60.000 euro; installazione di pannelli solari: 60.000 euro; sostituzione di impianti di climatizzazione invernale: 30.000
– dall’1.1.2022 = si applicano le regole ed i limiti sugli interventi relativi alle ristrutturazioni edilizie

Misura della detrazione (dall’imposta lorda)

–  dal 6.6.2013 fino al 31.12.2016 = 65%, in 10 quote annuali
–  dall’1.1.2017 = 36%, in 10 quote annuali

Cessione crediti ai fornitori

Per le spese sostenute dall’1.1.2016 al 31.12.2017 per interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali, i soggetti che si trovano nella “no tax area” (pensionati, dipendenti e autonomi), in luogo della detrazione dall’imposta lorda, possono optare per la cessione del corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato i predetti interventi. Le modalità per effettuare tale cessione sono indicate nel provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate del 22.3.2016.

SPECIFICI INTERVENTI PER IL RISPARMIO ENERGETICO SULLE PARTI COMUNI DI EDIFICI CONDOMINIALI
(detrazione Irpef/Ires)

Oggetto dell’agevolazione
a) Interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo
b) Interventi di riqualificazione energetica relativi alle parti comuni di edifici condominiali finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e che conseguono almeno la qualità media di cui al d.m. Ministero dello sviluppo economico 26.6.’15

Importo massimo della spesa su cui calcolare la detrazione
– Dall’1.1.2017 fino al 31.12.2021 = 40.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio
– dall’1.1.2022 = si applicano le regole ed i limiti sugli interventi relativi alle ristrutturazioni edilizie

Misura della detrazione (dall’imposta lorda)
– Dall’1.1.2017 fino al 31.12.2021 = 70%, per le spese di cui al punto a), in 10 quote annuali
– dall’1.1.2017 fino al 31.12.2021 = 75%, per le spese di cui al punto b), in 10 quote annuali
– dall’1.1.2022 = 36%, in 10 quote annuali

Asseverazione
La sussistenza dei requisiti di cui ai punti a) e b) è asseverata da professionisti abilitati mediante l’attestazione di prestazione energetica degli edifici di cui al d.m. Ministero dello sviluppo economico 26.6.’15.

Cessione crediti ai fornitori
Per le spese sostenute dall’1.1.2017 al 31.12.2021 per interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali di cui ai punti a) e b), i soggetti beneficiari, in luogo della detrazione dall’imposta lorda, possono optare per la cessione del corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato i predetti interventi ovvero ad altri soggetti privati, con facoltà di successiva cessione del credito (con esclusione di cessione ad istituti di credito e ad intermediari finanziari). Le modalità per effettuare tale cessione saranno definite con apposito provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate.

INTERVENTI ANTISISMICI
(detrazione Irpef/Ires*)

Oggetto dell’agevolazione 
– Specifici interventi su edifici (adibiti ad abitazione principale o ad attività produttive) ricadenti nelle zone sismiche 1 e 2 le cui procedure autorizzatorie sono iniziate, da ultimo, dopo l’1.1.2017
– Dall’1.1.2017 sono detraibili anche le spese effettuate per la classificazione e verifica sismica degli immobili.

Importo massimo della spesa su cui calcolare la detrazione
– fino al 31.12.2016 = 96.000 euro
– dall’1.1.2017 fino al 31.12.2021 = 96.000 euro
– dall’1.1.2022 = 48.000 euro

Misura della detrazione (dall’imposta lorda)

– fino al 31.12.2016 = 65%, in dieci quote annuali
– dall’1.1.2017 al 31.12.2021 = 50%, in cinque quote annuali
– dall’1.1.2022 = 36%, in dieci quote annuali

Ulteriori interventi
L’agevolazione di cui alla presente scheda, dall’1.1.2017 al 31.12.2021 si applica anche agli edifici ubicati nella zona sismica 3 le cui procedure autorizzatorie sono iniziate dopo l’1.1.2017

Misure potenziate della detrazione

– Elevata al 70%, qualora dagli interventi derivi una riduzione di rischio sismico che determini il passaggio ad una classe di rischio inferiore
– Elevata all’80%, qualora dagli interventi derivi una riduzione di rischio sismico che determini il passaggio a due classi di rischio inferiori
– Elevata al 75%, qualora dagli interventi, realizzati sulle parti comuni condominiali, derivi una riduzione di rischio sismico che determini il passaggio ad una classe di rischio inferiore
– Elevata all’85%, qualora dagli interventi, realizzati sulle parti comuni condominiali, derivi una riduzione di rischio sismico che determini il passaggio a due classi di rischio inferiori

Linee guida
Le linee guida per la classificazione del rischio sismico delle costruzioni nonché le modalità di attestazione da parte di professionisti abilitati dell’efficacia degli intervennti effettuati saranno stabilite con apposito decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti.

Cessione crediti ai fornitori
Per le spese sostenute dall’1.1.2017 al 31.12.2021 per interventi antisismici realizzati su parti comuni degli edifici condominiali, i soggetti beneficiari, in luogo della detrazione dall’imposta lorda, possono optare per la cessione del corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato i predetti interventi ovvero ad altri soggetti privati, con facoltà di successiva cessione del credito (con esclusione di cessione ad istituti di credito e ad intermediari finanziari).

Le modalità per effettuare tale cessione saranno definite con apposito provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate.

Divieto di cumulo
Le detrazioni di cui alla presente scheda non sono cumulabili con agevolazioni spettanti per le stesse finalità sulla base di norme speciali per interventi in aree colpite da eventi sismici.

*Sulla base dell’interpretazione dell’Agenzia delle entrate

Fonte: Confedilizia

 

LEGGE DI STABILITA' 2016

Le agevolazioni che ha introdotto la legge di Stabilità 2016 in materia di tasse sulla prima casa sono diverse.

Oltre all’abolizione della TASI sull’abitazione principale, sono infatti previsti:

– leasing immobiliare;

– bonus mobili per giovani coppie;

– tassazione agevolata per chi vende e per chi riacquista;

– proroga dei bonus sulle ristrutturazioni e sulle riqualificazioni energetiche.

1) IMU-TASI

E’ ormai notizia nota che a partire da quest’anno non si paga più la TASI sulla prima casa, fatta eccezione per le abitazioni di lusso (quindi appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9). A sancirlo il comma 14 dell’articolo unico della manovra finanziaria.

Come funziona per gli immobili in affitto?

L’abolizione fa riferimento sia ai proprietari che agli inquilini.

Al comma 16, inoltre, viene riconosciuta l’esenzione TASI anche alla casa assegnata al coniuge, previo però provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio.

L’esenzione TASI risulta spettare anche sulle pertinenze (considerando che se ne possono correlare all’abitazione principale al massimo 3) appartenenti a catastali differenti tra loro, ad esempio su due box accatastati come tali, soltanto uno può beneficiare della relativa esenzione. Le pertinenze escluse dall’agevolazione, quindi, pagano l’IMU con l’aliquota prevista in delibera comunale per la specifica tipologia di immobile in oggetto.

Viene, infine, prevista una riduzione IMU anche sulle abitazioni di lusso: in questo caso l’aliquota massima è pari allo 0,4% e non più allo 0,6%, mentre rimane la detrazione di 200 euro.

Come funziona per gli immobili dati in comodato d’uso?

Per quanto riguarda gli immobili dati in comodato d’uso ai parenti di primo grado (quindi genitori e figli) è stato introdotto il dimezzamento della base imponibile IMU-TASI, a patto che il proprietario non possieda altri immobili ad uso residenziale in territorio italiano.

La sola eccezione è data dal possesso dell’immobile di residenza, ossia la prima casa, in aggiunta a quello dato in comodato al parente, a patto che entrambe le abitazioni siano ubicate nello stesso Comune.

2) LEASING IMMOBILIARE

Si tratta di una forma nuova di leasing finanziario, appunto introdotta con la legge di Stabilità per il 2016 (commi da 76 a 84), che viene ad applicarsi all’acquisto della prima casa. In sostanza, l’inquilino/futuro acquirente versa un affitto alla banca o all’intermediario finanziario, il quale di fatto acquista la casa detenendone il possesso per un periodo di tempo prestabilito nel contratto, al termine del quale procede alla vendita all’inquilino nel caso ne faccia richiesta, ovviamente ad un prezzo concordato preventivamente.

Nel caso in cui l’inquilino/acquirente receda prima della scadenza, l’immobile in questione rimane alla banca.

Come funziona per le giovani coppie?

Con riferimento specifico alle giovani coppie che hanno meno di 35 anni e un reddito fino a 55mila euro, sono previste riduzioni particolari: nello specifico si viene a delineare una detrazione del 19% sul prezzo di affitto fino a un tetto di 8mila euro l’anno, e sul prezzo di acquisto sino a 20mila euro.

3) BONUS MOBILI GIOVANI COPPIE

Per le giovani coppie, dove almeno uno dei partner ha meno di 35 anni, che acquistano la prima casa è stato previsto un bonus mobili per gli arredi e gli elettrodomestici.

L’agevolazione consiste in una detrazione del 50% fino a un tetto di spesa di 16mila euro ed è suddivisa in dieci quote annuali, tutte del medesimo importo. Ai fini della fruizione del bonus non è necessario che la coppia in questione sia sposata.

4) BONUS ACQUISTO PRIMA CASA

I bonus fiscali riguardanti imposta di registro e IVA, previsti per l’acquisto della prima casa, vengono ampliati anche a chi cambia l’abitazione principale acquistandone una nuova che adibisce a prima casa, a patto però che provveda, massimo entro un anno, a vendere l’immobile vecchio.

Possono fruire dell’agevolazione anche coloro che vi hanno fatto ricorso in passato per acquistare la precedente abitazione. L’entità della riduzione viene, però, a dipendere dal venditore: se questo, infatti è un privato, abbiamo imposta di registro al 2% ed imposta ipotecaria e catastale fissa di 50 euro; se invece si tratta di un’impresa, l’IVA è al 4% e le imposte catastale e di registro a 200 euro.

Attenzione: il bonus non può essere applicato agli immobili di categoria catastale A1, A8, e A9.

5) BONUS RISTRUTTURAZIONI E RIQUALIFICAZIONI ENERGETICHE

La legge di Stabilità 2016 ha, infine, prorogato al 31 dicembre 2016 le agevolazioni fiscali per chi ristruttura un’abitazione o per chi effettua lavori di riqualificazione energetica.

Quali bonus per le ristrutturazioni?

Per chi ristruttura la casa, la detrazione rimane al 50% fino a un tetto di spesa massimo che è pari a 96mila euro.

Quali bonus per le riqualificazioni energetiche?

Per chi effettua lavori di riqualificazione energetica, la detrazione è al 65% con tetti che cambiano a seconda dei lavori realizzati.

Bonus mobili

Viene, poi, ad applicarsi anche il bonus mobili al 50%, per un tetto di spesa massima di 10mila euro sull’acquisto di arredi ed elettrodomestici destinati all’immobile che è oggetto della ristrutturazione edilizia.

 

GIUGNO 2015 - A MILANO RINNOVATO L'ACCORDO LOCALE PER IL CANONE CONCORDATO

Dopo 16 anni la città di Milano rinnova l’Accordo locale per il canone concordato, il nuovo accordo sostituisce integralmente il testo finora vigente, datato 5 luglio 1999.

Sgravi fiscali
I contratti a canone concordato hanno convenienza fiscale per il proprietario.
Il Comune di Milano applica a tali contratti l’IMU allo 0,65% (invece che allo 0,96% valido per i contratti di mercato).
Inoltre il Piano Casa varato dal Governo nel 2014 ha ridotto dal 15% al 10% la cedolare secca per i contratti a canone concordato.

Agenzia sociale per la Locazione
L’Agenzia è stata inaugurata a marzo e ha sede negli spazi di Villa Scheibler a Quarto Oggiaro. Gestita dalla Fondazione Welfare Ambrosiano, si occupa delle differenti forme di disagio abitativo con l’obiettivo di ridurre il rischio di sfratto e stimolare l’uso del canone concordato sia per i nuovi contratti sia per la conversione di quelli già in corso e a rischio di morosità.
L’Agenzia ha a disposizione risorse per 6.712.000 euro (provenienti da Regione Lombardia, Comune di Milano e Governo), destinate ad attivare strumenti diversi, tra cui:
- il Fondo salvasfratti (il proprietario che decide di ritirare lo sfratto e di sottoscrivere un contratto a canone concordato sarà risarcito delle morosità pregresse fino a un massimo di 8.000 euro), 
- il Fondo di garanzia (tutela il proprietario che affitta a canone concordato da eventuali inadempienze dell’inquilino. Sarà poi l’inquilino a rientrare del debito concordando con l’Agenzia un piano non inferiore a 12 mesi),
- il Contributo ai proprietari (contributo una tantum destinato al proprietario che passa al canone concordato e rapportato alla durata del contratto).

 

TASI E TARI

La Tasi è la Tassa sui servizi indivisibili, l’imposta comunale istituita dalla legge di Stabilità.

La Tasi si applica a tutti gli immobili situati sul territorio nazionale, incluse le prime e seconde case, gli uffici, i negozi, i capannoni, le pertinenze, e con l’unica eccezione dei terreni agricoli. Deve essere pagata da proprietari e inquilini, in diversa misura.

Ma come funziona la tassa? Uno dei problemi principali sta nel fatto che ciascun contribuente deve calcolarla per conto proprio: non saranno le amministrazioni locali a comunicare l’importo dovuto. E il procedimento per arrivare al totale è abbastanza complesso. La metodologia è questa: la rendita catastale dell’immobile deve essere rivalutata del 5% e moltiplicata per un coefficiente pari a 160 per case e abitazioni, a 80 per gli uffici, a 55 per i negozi, a 65 per gli immobili strutturali. Il risultato va quindi moltiplicato per le aliquote stabilite dai singoli Comuni italiani; al totale vanno sottratte eventuali detrazioni. Gli inquilini dovranno pagare una quota della Tasi compresa tra il 10 e il 30%, come stabilito dalle amministrazioni comunali. Insomma, forse per andare sul sicuro è meglio rivolgersi a un Caf.

C’è poi anche la Tari, la nuova Tassa sui rifiuti, istituita come la Tasi dalla legge di Stabilità del 2014. Il principio è quello del “chi inquina, paga”. E così colpisce non tanto i proprietari delle case, ma chi fisicamente vi risiede, sia esso il titolare o un inquilino provvisto di regolare contratto d’affitto.

Il criterio di calcolo è più semplice e viene effettuato a monte dai Comuni: i fattori discriminanti sono le dimensioni dell’abitazione, e il numero di persone che vi risiedono.

 

CONTRATTO DI LOCAZIONE RESIDENZIALE IN "CEDOLARE SECCA"

La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

E’ possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia (per gli affitti pluriennali) negli anni successivi. Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie; in questo caso, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.

Chi può scegliere la cedolare secca 

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Per quali immobili 

L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

Quali inquilini 

Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

L'opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (Dl 47/2014).

Quanto dura l’opzione 

L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

 

DAL 1 GENNAIO 2014 DIMINUISCONO LE TASSE PER L'ACQUISTO DI CASE DA PRIVATI

Se oggetto dell'acquisto è la prima casa l'atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte: 

quando il venditore è un privato

imposta di registro del 2% a partire dal 1° gennaio 2014

imposta ipotecaria fissa di 50 euro a partire dal 1° gennaio 2014

imposta catastale fissa di 50 euro a partire dal 1° gennaio 2014

Nel caso l’immobile sia registrato al catasto come immobile di lusso (categorie A/1, A/8 e A/9) l’imposta di registro ha un valore del 9% dal 1° gennaio 2014. 

quando si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) entro 5 anni dall’ultimazione lavori

IVA del 4%

imposta di registro fissa di 200 euro a partire dal 1° gennaio 2014

imposta ipotecaria fissa di 200 euro a partire dal 1° gennaio 2014

imposta catastale fissa di 200 euro a partire dal 1° gennaio 2014

quando si acquista da impresa non costruttrice che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione oppure si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dopo 5 anni all’ultimazione dei lavori

IVA esente

imposta di registro del 2% a partire dal 1° gennaio 2014

imposta ipotecaria fissa di 200 euro a partire dal 1° gennaio 2014

imposta catastale fissa di 200 euro a partire dal 1° gennaio 2014

Se oggetto dell'acquisto è un immobile ad uso abitativo non prima casa l'atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:

quando il venditore è un privato oppure un’impresa “non costruttrice”e che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione, oppure un’ impresa “costruttrice” (o di ristrutturazione) che vende dopo 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori

imposta di registro del 9% a partire dal 1° gennaio 2014

imposta ipotecaria fissa di 50 euro a partire dal 1° gennaio 2014

imposta catastale fissa di 50 euro a partire dal 1° gennaio 2014

quando il venditore è un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende entro 5 anni dall’ultimazione lavori

IVA del 10% (22% se immobile di lusso)

imposta di registro fissa di 200 euro a partire dal 1° gennaio 2014

imposta ipotecaria fissa di 200 euro a partire dal 1° gennaio 2014

imposta catastale fissa di 200 euro a partire dal 1° gennaio 2014

 

HOME STAGING

L’Home Staging, l’arte di preparare la casa in modo adeguato in vista di una vendita, esiste negli Usa e in Gran Bretagna sin dagli anni ’80 ma è praticamente sconosciuta in Italia.

Si tratta di un servizio personalizzato semplice ma efficace che consiste nel sistemare una casa in vendita nel miglior modo possibile perché non vengano offuscati i suoi lati migliori.

La luminosità, l’ampiezza, la disposizione delle stanze, l’affaccio. L’Home Stager vede subito quali sono i punti cruciali, e spesso i rimedi sono semplici e poco costosi.

Cambiare il posizionamento dei mobili, togliere di mezzo oggetti superflui, riorganizzare gli ambienti in modo ordinato, aggiungere un tappeto colorato, una tenda o un grande specchio possono rendere un’abitazione più gradevole.

Sembra facile, ma occorre avere un occhio esperto: abitare per tanto tempo la stessa casa fa perdere obiettività su ciò che si deve cambiare per migliorarla e quindi venderla più velocemente e al giusto prezzo di mercato.

Una consulenza in Home Staging può includere:

il riposizionamento dei mobili;

la fornitura di accessori di arredo e/o una lista di cose da acquistare per rendere il tuo appartamento più accogliente;

la consulenza per il colore: la scelta della pittura, dei tappeti, dei mobili o dei piani di lavoro;

una lista di riparazioni, piccole migliorie e consigli per la pulizia approfondita di tutti i dettagli;

l’eliminazione dalla casa di tutto ciò che è inutile.

 

GENNAIO 2013 - IL SETTORE IMMOBILIARE RILANCIA L'ECONOMIA USA

L'economia USA ritorna a crescere e lo fa grazie all'impulso del settore immobiliare. A dirlo è la federal reserve bank, secondo la quale nella maggior parte dei distretti si segnala una espansione o una buona tenuta del settore immobiliare; e le previsioni per il 2013 confermano il rilancio del mercato della casa.

Nel primo beige book del 2013, la fed sottolinea che in quasi tutti i 12 distretti della federal reserve si registra una crescita "modesta" o "moderata" trainata, oltre che dalla vendita di auto nuove, proprio dal settore immobiliare, che da zavorra si è trasformato in uno dei pilastri più affidabili dell'economia.

Non a caso le previsioni per il 2013 parlano di un rilancio del settore immobiliare americano. La vendità di case già di proprietà dovrebbe conoscere, infatti, un incremento di ben oltre il 7% e oltre alle vendite a conoscere un incremento saranno anche i prezzi degli immobili. Dopo una crescita del 4,5% messa a segno nel 2012 sulla base dell'indice case/shiller, nella grande mela le vendite di case sono aumentate del 40% nell'ultimo trimestre, del 44% quelle sopra i dieci milioni di dollari.

A contribuire alla ripresa del settore sono anche le politiche di stimolo, in primis quelle messe in atto proprio dalla fed; la federal reserve ha infatti ripreso a comprare decine di miliardi di dollari al mese di titoli garantiti dai mutui, con lo scopo di mantenere elevata la liquidità e soprattutto bassi i tassi di interesse.

 

LUGLIO 2012 - SCENDONO I PREZZI DELLE CASE E CROLLANO LE COMPRAVENDITE. I VALORI DA CITTA' A CITTA'

Flessione senza precedenti nei prezzi e nelle compravendite. Record negativo a Varese, -25%, ma le metropoli registrano ribassi molto diversi tra loro.

I prezzi delle case in Italia calano, con punte che raggiungono il - 25%. Nel primo trimestre del 2012, infatti, il mercato immobiliare pianta una brusca frenata, con i prezzi delle abitazioni che registrano flessioni a due cifre.

Come rileva il bollettino di BussolaMutui, dopo gli ultimi due trimestri 2011 in crescita, il mercato delle compravendite residenziali subisce un crollo del -19,6% nel primo trimestre dell'anno 2012 e anche il valore degli immobili è bruscamente sceso del 9,3%, rispetto a 12 mesi prima.

La forte dinamica recessiva fa seguito al crollo delle domande di mutuo verificatosi nell'ultimo trimestre 2011 (- 41%) e conferma quanto rilevato dal sondaggio di Banca d'Italia, Tecnoborsa e Agenzia del Territorio che evidenzia un aumento dei tempi di vendita degli immobili residenziali a 6-8 mesi.

Se da una parte la notizia era attesa, trovando ampia spiegazione nelle difficoltà economiche dovute alla crisi, stupisce tuttavia l'entità dell'arretramento, definito dagli esperti di settore "senza precedenti". Un quadro inedito anche alla luce del fatto che l'Italia è un Paese caratterizzato da cittadini storicamente molto affezionati al mattone (in Europa l'Italia detiene il record delle case di proprietà per abitante, pari all'80% della popolazione adulta).

La svalutazione della casa colpisce in modo diverso da città a città. Mentre a Milano il ribasso dei prezzi si aggira attorno al 12%, in linea con quello che si verifica a Genova, il mercato immobiliare frana ancora più vistosamente a Varese (-25%), Venezia (-19%) e Brescia (-14%). Tiene Roma e alcune metropoli fanno segnare indici in controtendenza: a Palermo i prezzi sono aumentati del 7%, a Verona, Padova e Torino del 3%.

Le conseguenze di un crollo preoccupano i più. L'Italia è il Paese dei piccoli proprietari e ci ritroveremmo tutti più poveri, con un ulteriore effetto depressivo sui consumi. Il sistema creditizio, già sofferente, deve fare i conti con il calo di entrate provenienti dagli interessi sui mutui e contemporaneamente con la perdita di valore degli immobili a garanzia. La contrazione investirebbe anche il settore dell'edilizia, uno dei comparti fondamentali per fornire ossigeno al PIL... Sono solo alcuni degli effetti poco rassicuranti che potrebbero verificarsi con una cronicizzazione della crisi immobiliare. Ma il calo dei prezzi potrebbe anche avere l'effetto positivo di ridare impulso a un mercato, di fatto, stagnante da tempo.

 

AFFITTO A RISCATTO

Si tratta di una formula che prevede la sottoscrizione di un normale contratto di locazione, con contestuale rilascio di opzione da parte della società costruttrice a favore del conduttore che potrà acquistare l’immobile ad un prezzo e a condizioni prefissate.

I vantaggi per il conduttore e futuro acquirente:

Disponibilità immediata della nuova casa con possibilità di acquisto dopo un dato periodo e ad un prezzo prefissato;

Patrimonializzazione dei canoni di locazione che non vanno perduti;

Possibilità di vendere l’eventuale vecchia proprietà immobiliare con maggior tempo a disposizione e conseguente maggiore tranquillità;

Possibilità di superare i problemi fiscali relativi all’imposizione in caso di doppia intestazione (casa vecchia – casa nuova);

Possibilità, per le giovani coppie, di “provare” la convivenza prima di investire in un acquisto senza perdere i soldi impegnati nella “prova”;

Possibilità di diminuire, al momento dell'acquisto, l'importo del mutuo rientrando così nei stringenti parametri di merito creditizio;

Risparmio immediato degli oneri finanziari del mutuo che verrà acceso solo al momento dell’esercizio di opzione di acquisto.

I vantaggi per la società costruttrice locatore e futuro venditore:

Messa a reddito del patrimonio immobiliare;

Miglioramento delle performance di vendita: il conduttore avrà tutto l'interesse ad acquistare vista la patrimonializzazione delle somme versate;

Vendita a prezzi di listino.

In questi termini l’affitto con riscatto è una formula i cui riflessi sociali positivi sono evidenti e di ampia portata. E’ chiara la forza intrinseca e polivalente di questa formula.

Giovani coppie che altrimenti non potrebbero intraprendere l’esperienza della convivenza, ragazzi che qualche anno fa hanno acquistato piccoli appartamenti (mono-bilocali) ma che con l’arrivo di un figlio necessitano di spazi più ampi ed inoltre hanno bisogno di tempo per vendere e valorizzare la loro abitazione. Ci sono anche persone che a causa di una separazione in corso non possono acquistare subito una nuova casa, ma che hanno immediata necessità abitativa.

 

LE IMPOSTE PER L'ACQUISTO DI UNA CASA

L'acquisto di un immobile comporta il pagamento di alcune imposte, che variano a seconda della destinazione dell'immobile e del soggetto venditore. Quando si acquista la “prima casa” si può godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.

Se oggetto dell'acquisto è la prima casa l'atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:

quando il venditore è un privato

imposta di registro del 3%

imposta ipotecaria fissa di 168 euro

imposta catastale fissa di 168 euro

quando si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) entro 4 anni dall’ultimazione lavori

IVA del 4%

imposta di registro fissa di 168 euro

imposta ipotecaria fissa di 168 euro

imposta catastale fissa di 168 euro

quando si acquista da impresa non costruttrice che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione oppure si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dopo 4 anni all’ultimazione lavori

IVA esente

imposta di registro del 3%

imposta ipotecaria fissa di 168 euro

imposta catastale fissa di 168 euro

Se oggetto dell'acquisto è un immobile ad uso abitativo non prima casa l'atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:

quando il venditore è un privato oppure un’impresa “non costruttrice” e che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione, oppure un’ impresa “costruttrice” (o di ristrutturazione) che vende dopo 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori

imposta di registro del 7%

imposta ipotecaria del 2%

imposta catastale del 1%

quando il venditore è un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende entro 4 anni dall’ultimazione lavori

IVA del 10% (20% se immobile di lusso)

imposta di registro fissa di 168 euro

imposta ipotecaria fissa di 168 euro

imposta catastale fissa di 168 euro

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto. Dal 1° gennaio 2007, soltanto per le compravendite di immobili ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze (box, garage, cantine), si può assumere come base imponibile il valore catastale, anziché dal corrispettivo pagato.

Quando la vendita della casa è soggetta ad Iva, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.

 

LE FASI DELLA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

Prima di affrontare un investimento così importante, sarebbe utile sapere in cosa consiste la compravendita immobiliare e quali sono le sue fasi. Per questo ho pensato di riassumerle qui di seguito:
1. La proposta irrevocabile d'acquisto.

Il primo passo da compiere è quello di formulare la proposta di acquisto e sottoporla al venditore, accompagnata da un acconto sul prezzo di vendita. In questa proposta, che impegna esclusivamente l’acquirente, va manifestata l’intenzione di acquistare quel determinato immobile alle stesse condizioni che sono state sottoscritte. Nel caso in cui tali condizioni saranno accettate per iscritto dal venditore, le parti saranno vincolate a proseguire nella compravendita immobiliare come stabilito nella proposta ed il venditore incasserà l’assegno, dato come acconto, che varrà da caparra confirmatoria. In caso contrario il venditore restituirà l’assegno versato. Gli elementi indispensabili che devono necessariamente essere inseriti nella proposta d’acquisto sono:

i dati del venditore e dell’acquirente;

l’indirizzo, la descrizione e il prezzo dell’immobile;

il termine entro il quale il venditore deve accettare la proposta;

i tempi di pagamento, la data e il luogo del futuro atto di compravendita immobiliare.

2. L'accettazione della proposta d'acquisto.

Il venditore è libero di accettare o meno la proposta irrevocabile fatta dall’acquirente. Nel caso di accettazione però deve farlo tramite telegramma o raccomandata con ricevuta di ritorno e in questo caso l'acquirente è obbligato a tenere fede alla sua offerta. Se il venditore non rispondesse entro il termine fissato dall'acquirente nella proposta, quest'ultimo non ha assolutamente alcun obbligo.
3. Il contratto preliminare.

E' a tutti gli effetti una promessa di vendita dell'immobile e precede l’atto notarile.

In sostanza è un documento privato redatto dalle parti, nel quale si individuano tutti gli aspetti che saranno inseriti nell'atto di compravendita immobiliare vero e proprio, il così detto "rogito".
Il consiglio è di redigerlo nella forma più dettagliata possibile.

Con il contratto preliminare si stabilisce che la vendita venga portata a termine alle condizioni che sono state precedentemente accordate.

È possibile trascrivere tale contratto nei registri immobiliari. In questo modo si evitano spiacevoli inconvenienti e ci si assicura che la casa non sia venduta contemporaneamente ad altri perché in questo caso valgono i diritti di chi ha registrato tali atti per primo.

Gli elementi fondamentali da inserire obbligatoriamente nel contratto preliminare sono:

i dati dell’acquirente e del venditore;

il prezzo dell'immobile;

i mezzi con cui si prevede di effettuare il pagamento e le relative scadenze;

la descrizione della casa e degli altri immobili confinanti;

la data della stipulazione del contratto di compravendita immobiliare;

la presenza di eventuali vincoli (come ad esempio l’ipoteca);

la regolarità nel rispetto delle norme edilizie;

il titolo del possesso con le date di inizio ed eventuali limitazioni;

le eventuali clausole penitenziali;

la data e la firma dei contraenti.

Uno dei punti più importanti tra quelli appena elencati è la clausola penitenziale che permette ai due contraenti di recedere dal contratto, prima che sia redatto il rogito, pagando semplicemente una penale. Se entrambe le parti sono d'accordo sul non concludere la compravendita immobiliare, basterà invece firmare un semplice accordo per evitare di far scattare questa clausola. Nello specifico esistono tre forme di clausole penitenziali:

La caparra confirmatoria consiste in una somma che l'acquirente dà al venditore, prima della conclusione dell'affare, una specie di garanzia. Così se la compravendita immobiliare non va a buon fine per colpa dell'acquirente, il venditore ha diritto a tenersi la caparra come indennizzo. Se invece la colpa è del venditore, questi restituirà la caparra raddoppiata all'acquirente. In tutti i casi, il danneggiato può rinunciare alla caparra e pretendere in via di giudizio che il contratto venga comunque portato a termine.

La caparra penitenziale a differenza di quella precedente, non permette di rivolgersi al giudice per ottenere l'esecuzione del contratto: il danneggiato può solo riceverla.

L'acconto invece è completamente diverso da entrambe le caparre, è semplicemente un anticipo sul prezzo che viene restituito se la compravendita immobiliare non va a buon fine.

Bisogna quindi fare molta attenzione a quale di questi termini si usa nel compromesso o nella proposta irrevocabile d'acquisto, in modo che sia chiaramente specificato l'eventuale passaggio di denaro dall'acquirente al venditore.

4. L'atto di compravendita immobiliare, ovvero il rogito.

Viene redatto da un notaio.

Nell’atto di compravendita immobiliare vengono ripetuti gli accordi già trascritti nel compromesso, con eventuali aggiunte inserite nel frattempo. Spetta al notaio il compito di controllare se esistono ipoteche o irregolarità edilizie.

L' acquirente al momento del rogito dovrà presentarsi con il denaro necessario per saldare l’acquisto. Quindi, in caso di mutuo, le pratiche devono essere state sbrigate precedentemente.
Il mezzo di pagamento più utilizzato è l'assegno circolare perché il pagamento è garantito direttamente dalla banca che lo ha emesso.

 

LEGGE DI BILANCIO 2019

Nella legge di Bilancio 2019 sono state confermate gran parte delle detrazioni fiscali per la casa. Dal bonus ristrutturazioni all'ecobonus passando per le agevolazioni fiscali del nuovo bonus verde vediamo quali sono le misure per le abitazioni della manovra economica

Bonus ristrutturazioni nella legge di Bilancio 2019

La legge di Bilancio 2019 ha prorogato anche per quest'anno il bonus ristrutturazioni, ovvero la detrazione fiscale del 50% per gli interventi edilizi effettuati sul proprio immobile o sulle parti comuni dei condomini.

Ecobonus, proroga nel 2019

Nella legge di bilancio 2019 è stato prorogato l'ecobonus 2019, ovvero la detrazione Irpef delle spese sostenute per l'efficientemento energetico delle case e delle parti comuni condominiali. 

Bonus mobili anche nel 2019

Il bonus mobili ed elettrodomestici 2019 consiste in una detrazione del 50% su una spesa massima di 10mila euro per l'acquisto di mobili ed elettrodomestici di classe A (per i forni) o A+. La detrazione è per una spesa massima di 10.000 euro divisi in 10 rate di uguale importo. 

Sismabonus, come funziona

Confermato nella manovra economica il Sismabonus. Si tratta di una detrazione per le spese sostenute per la messa in sicurezza antisismica degli immobili compresi nelle zone ad alta pericolosità. 

Bonus verde 2019, cosa comprende

Per il bonus verde, introdotto lo scorso anno, è prevista la proroga al 2019 così come stabilito dalla nuova manovra economica. Si tratta di un’agevolazione che prevede una detrazione Irpef del 36% sulle spese sostenute per gli interventi di cura, ristrutturazione e irrigazione del verde privato. 

Imu e Tasi immobili concessi in comodato d'uso

Secondo l'articolo 1, comma 1092 della legge di Bilancio 2019, l'agevolazione Imu e Tasi per le case concesse in comodato d'uso gratuito ai parenti in linea retta di primo grado si estende, in caso di morte del comodatario, anche al coniuge di quest'ultimo, ma solo se sono presenti figli minori. 

Mutuo a tasso zero per il terzo figlio

All’interno del cosiddetto “Pacchetto Sud”, la legge di Bilancio 2019 ha previsto il mutuo a tasso zero. Si tratta di una misura economica rivolta alle coppie che hanno già due figli e che entro il 2021 prevedono di allargare il nucleo familiare con un terzo nascituro. 

Detrazioni mutuo per il 2019

Dopo un periodo di dubbio sui possibili tagli alle detrazioni fiscali per l'anno appena cominciato, sono state confermate le detrazioni sui mutui anche per il 2019 nella legge di bilancio 2019.

 

DEPOSITO PREZZO DAL NOTAIO, COME FUNZIONA

La legge sulla Concorrenza (n.124/2017) ha predisposto il cosiddetto “deposito prezzo dal notaio” (legge n.124/2017 art. 1, co. 63 e ss.). Una norma secondo la quale, quando avviene la compravendita di un’abitazione, i soldi vanno al notaio fino al momento della trascrizione della vendita e, quindi, fino al definitivo passaggio di proprietà.

Ma vediamo come funziona.

Secondo quanto stabilito dalla legge sulla Concorrenza, al momento dell’acquisto della casa, tutte le somme corrisposte dall’acquirente al venditore o a titolo di pagamento delle imposte devono confluire su un apposito conto del notaio destinato proprio a ricevere detti importi.

In particolare, la normativa stabilisce che:

il notaio deve avere un conto corrente dedicato sul quale far confluire il denaro ricevuto dai clienti per il pagamento delle imposte dovute per l’acquisto di casa o altri immobili; il notaio viene fatto divieto di lucrare sugli interessi che quel conto corrente nel frattempo produce; il notaio inoltre non può utilizzare tali importi per fini differenti se non per il versamento delle tasse;

sul predetto conto corrente devono affluire anche tutte le somme che il notaio sia incaricato di custodire;

se il notaio è debitore di qualcuno, i relativi creditori non possono pignorare i soldi depositati su tale conto corrente;

se il notaio muore tali soldi non vanno a finire ai suoi eredi;

se il notaio è sposato tali soldi non entrano nel regime di comunione dei beni con il coniuge;

il notaio non può rifiutarsi di custodire e tenere in deposito il saldo del prezzo che l’acquirente deve corrispondere al venditore fino a quando non sia eseguita la formalità della trascrizione della vendita immobiliare: è solo da questo momento, infatti, che il compratore acquisisce la definitiva certezza che l’acquisto si è perfezionato senza problemi e, quindi, che sul bene venduto non vi sono pesi come ipoteche giudiziali, sequestri, pignoramenti, domande giudiziali, ecc.;

le parti possono affidare al notaio il deposito delle somme necessarie a estinguere eventuali passività gravanti sul venditore; si pensi al tipico caso della vendita di una casa acquistata con un mutuo ancora in corso di ammortamento: l’acquirente versa l’intero corrispettivo dimodoché una parte di questo venga girato alla banca per l’estinzione del debito e la cancellazione dell’ipoteca.

La normativa ha effetto retroattivo, questo vuol dire che si applica anche ai compromessi stipulati prima del 29 agosto 2017, data di entrata in vigore della legge sulla Concorrenza.

 

10 CONSIGLI SU COME VENDERE CASA IN 10 MOSSE - LUGLIO 2013

In tempi di crisi del mattone, mentre le compravendite di case continuano a diminuire, è ancora possibile vendere un'abitazione? Oppure è meglio aspettare tempi migliori? La redazione Casa24 Plus ha raccolto i pareri di alcuni esperti del mercato immobiliare e agenti immobiliari: ecco alcuni consigli e strategie per riuscire a vendere la propria abitazione in questo periodo. Nessun risultato assicurato, solo alcuni suggerimenti che permetteranno ai proprietari interessati a vendere di non commettere errori.

1 - Giocare d'anticipo e fissare subito un prezzo realistico

I primi 15 giorni sono quelli in cui la pubblicità di un immobile è più efficace, quelli in cui attrae la maggiore attenzione. Bisogna approfittarne perché giocare secondo la vecchia strategia del «non ho fretta di vendere e per questo non scendo di prezzo», in questo momento, non funziona. Valutare il prezzo giusto di casa propria può essere complicato, richiede tempo e uscire con un prezzo sbagliato può essere determinante nella vendita, anche svalutando l'immobile stesso.

2 - Non puntare al ribasso e far «valutare» bene la casa

Conviene essere competitivi nel prezzo. Se la propria è la casa più cara della zona, non è giocando al ribasso che la si venderà prima delle altre. In un mercato in calo, come quello attuale, è consigliato partire da un prezzo "anticipato", cioè che tenga già conto dei sei mesi a venire. Bisogna affidarsi ad uno o più professionisti che conoscono bene il mercato locale e non sono coinvolti emotivamente: la loro valutazione deve tener conto di tutte le potenzialità dell'immobile. Una perizia esterna, realizzata da un professionista, può costare tra i 200 e i 500 euro.

3 - Fare la differenza sul mercato e mettere in luce le unicità

In questo momento di crisi del mattone, c'è molta competizione nella vendita e "tutto" può essere utile contro il vicino che vende casa per accaparrarsi prima l'acquirente. Tutto può diventare un plus, dunque: un impianto di home automation, il giardino, l'accesso a internet, un orto domestico, l'estetica e soprattutto il potere della zona, cioè la vicinanza ai servizi o le potenzialità del quartiere. Prima di arrivare sul mercato è bene conoscere e saper vendere tutti i plus dell'immobile.

4 - Scegliere il miglior agente e valutare l'«esclusiva»

Bisogna selezionare l'agente immobiliare e affidargli il mandato giusto. È bene farsi mostrare le proprietà che ha venduto di recente, il suo portafoglio immobili, parlare con i suoi clienti, capire chi in zona ha venduto più case nell'ultimo anno. Offire degli extra o legare il compenso ai tempi di vendita può essere un incentivo. L'esclusiva può essere una garanzia: per un periodo breve e senza rinnovo automatico, può motivare l'agente a investire tempo e risorse sapendo di essere l'unico a occuparsene.

5 - Presentare bene l'immobile e non mostrare impazienza

Assicuratevi che la casa sia in perfette condizioni, l'home staging può aiutare a convincere i potenziali acquirenti, ma soprattutto è bene investire in qualche lavoretto di ristrutturazione per migliorare i difetti dell'abitazione. È bene mantenere ordinati gli interni durante le visite, organizzare una giornata con le "porte aperte", per invitare i vicini e alimentare il passaparola. Non conviene però dare la sensazione d'impazienza nel vendere la casa, né esagerare.

6 - L'annuncio di qualità deve avere ben chiaro il target

L'annuncio va pubblicato solo quando è pronto: un testo ricco e dettagliato, foto e video di qualità aumentano l'efficacia, così come la presenza su Google Maps e altri portali. Per ottimizzare la promozione dell'annuncio, però, è bene concentrare gli sforzi e gli investimenti verso quei gruppi e segmenti di mercato più interessati. Per individuarli, basta chiedersi se l'immobile può essere appetibile per stranieri o immigrati, se in zona ci sono università o centri di ricerca, se stanno aprendo nuove aziende...

7 - Passaparola e social network continuano ad essere efficaci

La promozione dell'immobile tra amici e vicini resta il modo migliore per entrare in contatto con reali compratori interessati. Anche sui social network, è bene intercettare le community "amiche" della propria zona. Il passaparola, però, può anche avere effetti collaterali, bisogna saper ammettere i difetti dell'immobile prima che se ne accorgano i visitatori. Fornire tutti i documenti, comprese le piantine catastali e il dettaglio delle spese condominiali è fondamentale: la trasparenza non va sottovalutata.

8 - Mettere a disposizione tutti i documenti ed essere trasparenti sulle spese

Oltre all'atto di provenienza (e a quello di mutuo, se c'è) e alla sua nota di trascrizione nei registri immobiliari, è necessario produrre una visura ipotecaria che dimostrari al compratore che non ci sono altri vincoli sull'immobile. Inoltre il venditore deve raccogliere i dati catastali con planimetria e dichiarazione di conformità (firmata da un tecnico o perito). A questo si devono aggiungere i certificati di conformità degli impianti, in particolare se recentemente ristrutturati, la rendicontazione delle spese condominiali e il regolamento condominiale e l'attestato di prestazione energetica rilasciato da un tecnico. In un mercato molto più selettivo, c'è un'attenzione sempre più elevata alle spese condominiali e, anche se l'appartamento piace, possono diventare un deterrente e anche bloccare una trattativa. Per questo è bene mettere fin da subito tutta la documentazione a disposizione dei potenziali acquirenti, con trasparenza.

9 - Attenzione nel rifiutare le offerte e non cambiare idea

Se si rifiutano le offerte, a posteriori ci si potrebbe pentire. Bisogna saper distinguere tra quelli che realmente fanno un'offerta coerente e quelli che fanno un'offerta temeraria. Anche in questo caso avere un buon mediatore è un vantaggio, perchè, parlando col compratore in assenza del venditore, riesce a comprenderne meglio la strategia. Tentennare o cambiare idea all'ultimo momento può dare un irreparabile senso di diffidenza ai potenziali acquirenti.

10 - Non firmare in fretta e farsi dare garanzie al compratore

È bene non accettare firmando proposte di acquisto vincolate all'ottenimento del mutuo da parte del potenziale acquirente. La tentazione di firmare qualcosa è alta, però così si rischia di paralizzare la vendita della casa un paio di mesi prima della firma del contratto preliminare o del rogito. Nel frattempo, se non riesce ad ottenere il mutuo, si rischia di aver perso altri compratori più seri per aver sospeso la vendita a lungo e di dover poi accettare un'offerta leggermente inferiore.

 

ACE - ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA - COS'E'?

L’Attestato di Certificazione Energetica (ACE), previsto dalla Direttiva europea 2002/91/CE, è il documento sintetico attestante i risultati dell'indagine energetica compiuta sull'edificio analizzato. Esso permette all'utente di valutare l’efficienza energetica dell’immobile e al tempo stesso di avere una percezione di quelli che possono essere i costi di  gestione connessi al riscaldamento-raffrescamento dell'edificio.

La principale informazione riportata sull’ACE è il fabbisogno di energia primaria per il riscaldamento o la climatizzazione invernale, EPH, l’indicatore che, in base alle caratteristiche costruttive dell’involucro e alle tipologie impiantistiche installate, determina la classe energetica dell’edificio. Grazie al confronto con una semplice scala composta da otto caselle colorate dal verde (basso fabbisogno energetico) fino al rosso (alto fabbisogno), tutti i cittadini, anche i non esperti, possono immediatamente comprendere se un edificio consuma molta o poca energia.

Il calcolo che consente di determinare l’EPH di un edificio è univoco e basato su una metodologia standardizzata, così da escludere qualsiasi interpretazione soggettiva da parte di colui che porta a termine il procedimento di certificazione e da non tener conto delle reali condizioni di utilizzo dell’edificio.

L’ACE è idoneo se redatto e asseverato da un Soggetto certificatore, se registrato nel catasto energetico o inviato presso la Regione di riferimento ed eventualmente timbrato per accettazione dal Comune di competenza. L’attestato di certificazione energetica ha una validità massima di 10 anni a partire dalla data di emissione.

 

TRASCRIZIONE DEL PRELIMINARE

Nonostante la firma del preliminare il venditore potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone o costituire su di esso diritti reali di godimento (ad es. un usufrutto); potrebbe iscrivere ipoteche sull'immobile. Se questo accade, non si può chiedere al giudice di invalidare la vendita o la costituzione del diritto reale di godimento o la concessione dell'ipoteca, ma si può solo chiedere il risarcimento dei danni.

Il venditore, inoltre, a prescindere da una sua ''scorretta'' attività negoziale, potrebbe ''subire'' azioni sull'immobile da parte di terzi (pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali, atti di citazione). C'e' comunque un rimedio per evitare tutte queste conseguenze spiacevoli: la trascrizione del preliminare, per la quale è necessario l'intervento del notaio.

Quali garanzie dà? Con la trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari, altre eventuali vendite dello stesso immobile e in genere tutti gli atti fatti o ''subiti'' dal promittente venditore non pregiudicano i diritti del promissario acquirente.

La trascrizione del preliminare produce un effetto di prenotazione facendo retroagire gli effetti della trascrizione dell'atto definitivo al momento della trascrizione del preliminare. In altre parole, nei rapporti con i terzi, è come se l'atto definitivo fosse stato trascritto nel momento in cui e' stato trascritto il preliminare.

In questo modo vengono neutralizzate eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del preliminare. La trascrizione del preliminare garantisce, inoltre, un'ulteriore tutela all'acquirente anche per il caso di mancato adempimento del contratto stesso.

Infatti la norma riconosce ai crediti dell'acquirente che sorgono per effetto di tale inadempimento (ad esempio per il rimborso degli acconti pagati o per ottenere il doppio della caparra) privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare.

In pratica l'acquirente, nella ripartizione di quanto ricavato dalla vendita ''forzata'' del bene, ha diritto di essere preferito ad altri creditori e quindi di essere pagato prima degli altri creditori.

La trascrizione del preliminare garantisce una specifica tutela alla parte acquirente anche per il caso di fallimento del venditore.

Quando insomma sarà più opportuno trascrivere un preliminare che si sostanzia nell'inserimento del contratto preliminare nei Registri Immobiliari? Quando è maggiore il rischio di incorrere in una delle spiacevoli conseguenze sopra illustrate ossia: quanto maggiore è il lasso di tempo che dovrà trascorrere tra la data di stipula del preliminare e la data di stipula del contratto definitivo; quanto maggiore è l'importo da versare a titolo di caparra o di acconto; quanto maggiore e' il rischio di azioni di terzi per il caso di insolvenza del venditore (come nel caso di venditore imprenditore e come tale fallibile).

La trascrizione del preliminare comporta alcuni costi in più rispetto al preliminare non trascritto. Fermo restando che l'imposta di registro (in percentuale variabile sul valore dei beni) va sempre pagata a prescindere dalla trascrizione, dovranno essere pagati in più: l'imposta fissa di trascrizione (attualmente 168.00 euro); i diritti fissi di trascrizione (attualmente 35.00 euro); l'onorario del notaio (ragguagliato al valore della cessione).

Peraltro, se il notaio sarà lo stesso a stipulare sia il contratto preliminare sia il definitivo, si potrà ottenere un significativo risparmio di spesa con riguardo a quest'ultimo atto, poiché il notaio avrà eseguito gran parte degli accertamenti a tal fine richiesti già in occasione del preliminare).

 

USUFRUTTO E NUDA PROPRIETA'

Spogliarsi della nuda proprietà per assicurarsi un introito, mantenendo la possibilità di continuare a godere dell'abitazione.

Oppure acquistare la nuda proprietà per concludere un buon investimento immobiliare di medio-lungo periodo con un esborso inferiore rispetto a quello per l’acquisto completo.

Sono queste le due facce contrapposte della stessa operazione.

Il meccanismo si basa sul fatto che la piena proprietà di un immobile è suddivisa in due parti distinte, nuda proprietà ed usufrutto, ognuna delle quali può essere oggetto di distinti accordi contrattuali e concede determinati diritti al titolare.

In sostanza, chi compra la nuda proprietà lascia l'immobile nella disponibilità di chi lo vende per un numero di anni, o per tutta la vita (concedendo un diritto di usufrutto), in cambio di uno sconto sul prezzo di vendita.

L'operazione può quindi diventare un buon punto di incontro tra le esigenze di un investitore a medio-lungo termine e, per esempio, le persone di una certa età che possono, in tal modo, assicurarsi una certa somma di denaro per il resto della vita pur senza privarsi del godimento dell'immobile in cui vivono.

E ciò anche considerando che il pagamento del prezzo può essere concordato nella concessione di una rendita.

La riunione di usufrutto e nuda proprietà avviene poi automaticamente alla scadenza del diritto (spesso coincidente con il decesso dell'usufruttuario).

In quel momento l'immobile, senza necessità di altri atti, passa nella completa disponibilità di chi aveva acquistato la nuda proprietà.

Nonostante sia una formula molto datata, i motivi di convenienza dell'operazione sono provati dai confermati trend del numero di tali transazioni, che si mantiene in modo sufficientemente costante attorno al 4,5% del totale delle compravendite immobiliari.

Le convenienze riguardano anche il trattamento fiscale dell'operazione.

La vendita della nuda proprietà permette infatti di ottenere un forte sconto sulle imposte normalmente dovute in caso di acquisti immobiliari.

Infatti, la base imponibile (registro ipotecario e catastale) dell'operazione è data dal solo valore della nuda proprietà dell'immobile, che è significativamente ridotto rispetto al valore della piena proprietà.

Per calcolare il valore dell'usufrutto, infatti, si deve partire dal valore complessivo del bene, moltiplicarlo per il tasso legale e poi dividerlo per un coefficiente variabile in relazione all'età del soggetto cui è riservato l'usufrutto.

Più cresce l'età dell'usufruttuario più diminuisce il valore dell'usufrutto e, conseguentemente, aumenta il valore della nuda proprietà, ossia di quello da assoggettare a tassazione.

Per ottenere questo, il fisco adotta un sistema automatico che lo fa dipendere dall'età dell'usufruttuario.

Più è alta, maggiore è il valore concesso alla nuda proprietà e minore quello dell'usufrutto.

Il valore complessivo, in sostanza, è suddiviso in modo matematico in due quote, ognuna riferita alla nuda proprietà o all'usufrutto.

Per rendere l'idea, quando l'età del venditore è intorno a 65 anni, il valore è da suddividere in parti uguali (50% nuda proprietà e 50% usufrutto).

Senza dimenticare che anche questo tipo di vendita concede all'acquirente di godere degli sconti previsti per l'acquisto della prima casa.

Proprio tali caratteristiche hanno fatto si che uno dei settori in cui la cessione della nuda proprietà sia spesso presente è quello dei passaggi generazionali.

Passaggi in cui si prevede la vendita della nuda proprietà al figlio, riservando nel contempo la possibilità di usufrutto in favore del genitore.

Ponendo così in essere una cessione onerosa invece che una donazione ed evitando i problemi correlati alla tutela dei legittimatari.

In tal modo, il genitore è tutelato circa la possibilità di vivere nella casa ceduta fino alla fine dei suoi giorni (solitamente l'usufrutto è un vitalizio) e, nel contempo, il carico fiscale è significativamente diminuito.

Non si può però nascondere un possibile rischio: tra i poteri dell'usufruttuario vi è quello di concedere in locazione l'immobile, con il rischio quindi per il nudo proprietario di diventare, alla conclusione dell'usufrutto, pieno proprietario di un immobile occupato da un legittimo inquilino.

Per evitare di trovarsi in questa scomoda situazione, è possibile concordare con il venditore, al momento dell'acquisto, l'obbligo da parte dello stesso di comunicare la sua intenzione di cedere il suo diritto o di concedere in locazione l'immobile, con la conseguente possibilità di esercitare un diritto di prelazione.

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